買房子掌握三率: 空置率 投報率 下跌率

空置率是決定租金穩定性很重要的因素,空置率若約5%左右,出租可穩定,若想當出租公的投資人可以優先選擇。戴德梁行總經理顏炳立說:「一旦市區出現空置率上揚的狀況,就是低檔出現的訊號。」房屋空置率高、供給大過需求時,代表價格不會漲,雖然買了未必賺錢,但對自住客來說,有機會買到便宜又好的東西,可用郊區的價格買到市區的產品。

然而,空置率是不容易掌握的數字,如為出租大量購屋,可能沒入戶,在政府的統計數字裡便算空屋,一般空屋率統計根據的是「電表空屋率」,與主計處的「普查空屋率」有採樣方式上的差別,同時該數字也不代表實際在房屋買賣市場上的流通現況,所以此數字只能看大方向。東森房屋店東傅枝火便指出,目前台中市空置率很低,餘屋少,所以反應在房價上,則不太可能下跌。

另外,投報率也很重要,所考慮的是投資本小、利豐、回收快。投資報酬率一樣要視景氣及地段,低進高出。如台中市今年下半年的投報率約3.5%,投資報酬比例並不高,如果考慮要投資可以優先考慮店面,如角間可出租給速食業者,像麥當勞等,投報率就有8~10%,所以若是自住考慮的投資現在並不是時機。至於下跌幅度在20~30%的物件,就可考慮。

下跌率的道理其實很簡單,大家買就漲,大家賣就跌,所以只要看現在市場性如何?目前因為打房政策針對大台北,中部以南影響並不大,北部的看屋率已經明顯減少,但台中的房價卻沒有受到影響。不過,據過去央行打房經驗顯示:在升息狀況下,台北市、台北縣「房市成交量短期停滯,但將會持續成長」,台中呈現中性水準,南部則出現下跌比較明顯的狀況,所以未來房市下跌率仍待觀望。優家網